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卖地的癫狂:13年13万亿  

2012-02-29 16:48:32|  分类: 热点关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     近两年,中国房地产市场遭遇了严厉的政策调控,但是并未妨碍地方政府以地生财的激进步伐。刚刚过去的2011年,土地出让金收入已经蹿升至3.15万亿元,而2009年这一数字为1.59万亿,两年内卖地收入就实现了翻一番,如此高速增长预示着地方政府卖地赚钱的冲动已经濒临失控。

 若把周期拉长,从1998年住房制度改革至今的13年,土地出让收入总额累计高达12.75万亿元,年均1万亿的天量土地收入,让地方政府的日子出奇的美好,同时中国土地市场也快速地实现了资产化和货币化。由此,各路利益团体一片和谐——地方官员迷恋土地财政,开发商攫取泡沫红利,投机人坐享套利差价。

但这一切看起来欣欣向荣的背后,蕴含着巨大的风险。目前,国内大多数城市的地价都存在着严重高估,偏离真实的经济内在价值,是房价泡沫的最主要组成部分。同时,土地资产是放在银行的主要担保抵押物,土地市场一有风吹草动,势必会严重冲击银行体系。

过去13年的土地市场繁荣,与之伴随着的是货币扩张的突飞猛进,流动性堆积起来了巨大的地产和房产泡沫,但高速货币扩张正面临严重危机。今年的广义货币M2增速目标已经降至14%,货币投放量已经高达85万亿元,M2与GDP之比已经严重失衡。同时,低利率时代不会再维持太久,廉价资金堆积起来的繁荣隐含不少非理性因素。为了确保经济转型和健康增长,货币泡沫堆积速度必须慢下来,甚至走向另一面。

如此一来,就难有更天量的货币,支撑急速膨胀的土地市场规模。最终中国土地市场有可能会因为流动性的收缩造成严重冲击,而造成整个土地市场非理性繁荣的终结,这一过程必然加剧银行体系的风险,危及地方财政安全。货币环境走向常态之日,即是土地市场土崩瓦解之时。正是因为高速增长的土地市场繁荣注定了是难以为继,并且一旦沙堆建立起来的泡沫坍塌,会带来灾难性的后果,所以必须尽快结束高地价主导下的土地财政突进,让市场渐渐恢复常态。

不仅仅处于中长期危机风险考虑,土地市场的过度繁荣也带来了不和谐因素。巨额土地收入去向成谜,很少看到详细的流向报告,若不能将这些资金有效用于民生领域,势必会滋生贪腐问题,同时严重挫伤民众的感情,不利于社会稳定。

同时,地方官员眼瞅着卖地的暴利,就设法不断开发新增土地资源。近些年征地纠纷不断,其根源即在此。近日,国务院出台的户籍改革通知特别强调,不能以户籍改革为契机,借城镇化之名,强迫占用农民土地,必须尊重农民意愿,切实保障农民合法权益。 

当前,远至偏远的小县城、小城镇,都在掀起一波声势浩大的地产开发浪潮,这其中严重侵害农民利益、损害农村经济正常发展的行为十分普遍。由于重复建设和政绩工程现象突出,大量土地被浪费,确实影响到了农林牧副渔等产业的正常运行。这只会带来缩短农产品价格周期,造成通胀上行压力。

 告别土地财政到了必须稳步推进的时候,否则高地价之下,房地产再怎么调控,最终都只会白忙活一场。从当前的经济环境来看,解决土地财政问题还有很长的道路要走。除了分税制改革需要提上日程以外,建立起比GDP考核体系更为合理的政绩考核标准、通过发行地方债或开征物业税,以改变地方政府的财政收入构成、进一步改革土地审批制度等问题都是必须同时进行的重大议题。

 为今之计,我们完全可以把地方政府当成一个独立的利益主体,通过严格的约束机制明确其通过权力获得利益的边界,重新设计地方政府权力和义务、激励和约束的政策框架。土地市场不能再肆意生长!


                                                                               倪金节

                                                                英国《金融时报》中文网 2月29日 星期三

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